BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08
 

Der Bundesgerichtshof hat in einer weiteren Entscheidung zur Problematik von Flächenabweichungen in Mietverträgen Stellung genommen.
 
Hintergrund der Entscheidung vom 08.07.2009, Aktenzeichen VIII ZR 205/08, war ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Vergleichsmiete wird in den meisten Mietspiegeln als Quadratmetermiete angegeben. Entsprechend erhöhte der Vermieter die Miete auf den ortsüblichen Quadratmeterpreis und errechnete die Höhe der künftigen Miete, indem er die im Mietvertrag eingetragene Fläche von 55,75 m² zugrundelegte. Der Mieter wehrte sich hiergegen, da die tatsächliche Mietfläche lediglich 51,03 m² betrug.

Der BGH gab in seiner Entscheidung dem Vermieter recht. Maßgeblich für die Mieterhöhung ist die im Vertrag zwischen den Parteien vereinbarte Mietfläche. Etwas anderes gilt nur, wenn die Flächenabweichung der vereinbarten Fläche zur tatsächlichen Fläche  10 % und mehr beträgt. Eine Abweichung unterhalb dieser Grenze sei zu tolerieren.
 

Mit dieser Entscheidung führt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung fort. Bereits mit Urteil vom 24.03.2004, Aktenzeichen VIII ZR 133/03, hatte der BGH entschieden, dass eine Flächenabweichung von 10 % und mehr zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters führt und er damit zur Mietminderung berechtigt ist. Ferner ist auch bei der Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Fläche zugrundezulegen, soweit diese nicht 10 % abweicht, BGH Entscheidung vom 31.10.2007, Aktenzeichen VIII ZR 261/06.

Angesichts der Tatsache, dass der Bundesgerichtshof dem Mieter bei einer Flächenabweichung von 10 % und mehr sogar das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages einräumt, kann jedem Vermieter nur geraten werden, auf Flächengaben in Mietverträgen gänzlich zu verzichten.

Rechtsanwalt Sebastian Briegel

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht